Дорогой жилищный призрак России

03.08.2011 — Аналитика

Квартирный вопрос остается одним из самых актуальных для россиян. Власти тратят миллиарды бюджетных рублей на программы "Доступное жилье" и "Жилище", однако лишь 15% населения страны сегодня может приобрести собственное жилье. Причем в это число входят не только те, кто в состоянии сразу выложить несколько миллионов за квартиру, но и те, кто оплачивает высокопроцентную ипотеку. Накануне президентских выборов 2012 года эксперты прогнозируют скачок цен. Корреспондент "РусБизнесНьюс" выяснил, что не последнюю роль в этом сыграет конфликт производителей стройматериалов и железнодорожников.

Дмитрий Медведев и Владимир Путин в унисон обещают, что к 2015 году жилье будет доступно для трети населения страны. Но вести со строительных площадок противоречат этим заявлениям. Бушевавший в 2008-2009 годах финансовый кризис временно приостановил рост цен на квадратные метры. Затем покупательский спрос начал восстанавливаться, соответственно, стоимость квартир устремилась ввысь. А летом 2011 года против президентского "доступного жилья" неожиданно выступили производители стройматериалов, начавшие резко повышать цены на продукцию. Ассоциация строителей России заявила, что в августе-сентябре цемент подорожает на 70% - его стоимость достигнет 10 000 рублей за тонну.

Как заявил "РусБизнесНьюс" директор по PR и GR ООО "СМПро" Роман Куприн, в мае цена цемента "официально" выросла на 4,3% - до 2 343 рублей за тонну (без НДС). Однако некоторые покупатели утверждают, что в действительности он подорожал на 60%. "Скорее всего, это распространяется на цемент в таре - в розницу он может стоить в 1,5 раза выше, чем на оптовом рынке", - отмечает Р. Куприн.

Исполнительный директор Союза предприятий стройиндустрии Свердловской области Юрий Чумерин прогнозирует, что в августе стоимость цемента в регионе может достигнуть 4 000 рублей за тонну. "До 10 000, скорее всего, не дойдет. В кризис цены упали до предела, а теперь возвращаются на свой прежний уровень", - отмечает он.

Себестоимость жилого "квадрата" по этой причине может увеличиться примерно на 1 000 рублей. Квартира в 60 квадратных метров одним цементным "подскоком" станет на 60 тысяч рублей дороже.

Между тем, вслед за цементом дорожают и другие стройматериалы. С начала 2011 года на 12,3 % - до 3 061 рубля за кубометр - выросла стоимость бетона. Цены на железобетонные конструкции и детали с января увеличились на 4,9% - до 7 506 рублей за кубометр.

В подорожании производители обвиняют железнодорожников. Как сообщили "РусБизнесНьюс" в Свердловском областном Союзе промышленников и предпринимателей, заводы не могут вывезти продукцию в связи с нехваткой вагонов. В сложной ситуации оказались ОАО "Сухоложскцемент", ОАО "Ураласбест", ООО "Невьянский завод ЖБИ", которые вынуждены переходить на автотранспортные перевозки или отказываться от контрактов. По данным аналитиков, на предприятиях строительной индустрии Свердловской области за год производство выросло на 30%, а вывоз продукции увеличился лишь на 12%.

Сегодня из-за нехватки вагонов не вывозится порядка 20% продукции. На территории "Сухоложскцемента" стоят 120 груженых цементом вагонов и 90 порожних, поскольку ближайшая станция Кунара уже загружена 360 вагонами. Кроме того, существенно возрос срок оборачиваемости собственных и арендованных вагонов компании. Вместо 4-5 суток вагоны следуют до станций погрузки по 11-12 суток.

"Невьянский завод ЖБИ" из-за невозможности отгрузки продукции вынужден был сократить треть персонала и находится на грани остановки. Крупнейший поставщик щебня Свердловской области комбинат ОАО "Ураласбест" в мае не смог доставить 41% своих грузов. В июне и июле в лучшую сторону ситуация не изменилась.

Отчаявшиеся производители готовы идти на крайние меры. Так "Сухоложскцемент", имеющий в уставном капитале долю иностранных инвесторов, готов обратиться к своим акционерам в Германии с просьбой повлиять на решение данного вопроса на уровне Правительства РФ.

Железнодорожники, в свою очередь, пеняют на излишнюю сезонную активность производителей стройматериалов и летние ремонты путей. "В последнее десятилетие производство и сбыт цемента носят ярко выраженный сезонный характер. При круглогодичном производстве существующий парк цементовозов полностью (и даже с избытком на 20%) покрывал бы все потребности грузовладельцев. Сезонность наблюдается при перевозках многих грузов, но при этом она не превышает 15%, а объем производства цемента зимой и летом различается в 2 раза. В результате зимой более 6 000 вагонов-цементовозов простаивают без работы", - сообщили агентству в пресс-службе Екатеринбургского филиала "Первой Грузовой Компании", которая является одним из ведущих операторов по перевозке цемента.

Компания неоднократно предлагала грузовладельцам обсудить возможность реализации инвестиционной программы по обновлению парка цементовозов, но эта идея не нашла поддержки. "ПГК готова обновлять парк, но при условии, что вагон будет обеспечивать необходимую для этого доходность. Существующая среднегодовая ставка (порядка 550 рублей в сутки) не только не позволяет инвестировать средства в покупку нового подвижного состава, но даже поддерживать существующий парк в надлежащем рабочем состоянии", - отмечает пресс-служба.

Производители дороже платить за аренду не готовы - им приходится раскошеливаться на транспортировку. По словам управляющего уральского филиала "ЕВРОЦЕМЕНТ трейд" Александра Иванова, тарифы на перевозку продукции стремительно растут. "Они увеличиваются примерно раз в два месяца. Чтобы довезти цемент из Невьянска до Екатеринбурга (100 километров) сегодня нужно заплатить 340 рублей за каждую тонну", - отмечает он.

Один из представителей отрасли, пожелавший остаться анонимом, сообщил, что ситуацию осложнила предстоящая в 2014 году зимняя Олимпиада. Российское правительство бросило все силы на возведение объектов в Сочи, соответственно, там задействовано большое количество вагонов. "Их не успевают разгружать, время использования увеличивается, возникает простой. Налицо - логистическая ошибка властей", - отмечает источник.

На Свердловской железной дороге в ближайшее время будет организовано совещание, в котором может принять участие президент ОАО "Российские железные дороги" Владимир Якунин, однако удастся ли восстановить поток отгрузки в регионе, неизвестно. Пока же конфликтная ситуация приводит к дефициту стройматериалов, закономерному повышению стоимости строительных работ и росту цен на жилье.

Представители девелоперов, стараясь не спугнуть покупателей, о повышении цен заявлять не спешат. "ЗАО "Нова-строй" (предприятие Группы ЛСР) не планирует повышать цены - все работы ведутся согласно заранее утвержденным сметам с компаниями-партнерами. Помимо этого, цена на недвижимость формируется по рыночному принципу. Следовательно, ее увеличение без рыночных предпосылок невозможно", - сообщил управляющий Уральским филиалом Группы ЛСР Климент Фалалеев.

Однако другие эксперты с ним не согласны. "Удорожание стройматериалов рано или поздно повлияет на конечную стоимость жилья", - уверен заместитель директора Союза строителей Свердловской области Анатолий Васильев.

С ним солидарен генеральный директор "Центра хорошего жилья "ЕкаДом" Ярослав Замашной: "Конечно, итоговая стоимость объекта складывается из множества составляющих, но рост стоимости стройматериалов, как правило, влечет за собой повышение цен и на строительные работы, и на прочие составляющие. Соответственно, за этим подтянутся цены на вторичном рынке, который очень чутко реагирует на все изменения, происходящие на рынке новостроек".

Вторым фактором, который будет способствовать удорожанию "квадрата", станут президентские выборы. Россияне, привыкшие не доверять властям, опасаются девальвации рубля. По этой причине многие из них постараются вложиться в недвижимость накануне весенней президентской гонки. На активный спрос, в свою очередь, оперативно среагируют продавцы, повысив цены. Я.Замашной прогнозирует, что уже осенью стоимость квадратного метра на Среднем Урале вырастет на 15%.

С ним соглашается и аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили. "С начала 2011 года цены на вторичном рынке выросли на 5%, жилье в новостройках подорожало еще более существенно. По итогам года рост может составить 15% , а по отдельным объектам дойти до 20%", - считает он.

Помимо вышеуказанных причин, удорожание будет подогревать дефицит земельных участков в Екатеринбурге. Прокуратура годом ранее изъяла у застройщиков более 200 наделов, мотивируя свой шаг тем, что они были предоставлены мэрией Екатеринбурга неправомерно - в 2006-2008 годах не проводились необходимые по закону земельные аукционы. При этом многие застройщики уже вложили десятки миллионов рублей в подготовку проектной документации. Теперь, чтобы вернуть участки, компаниям приходится снова участвовать в торгах, но далеко не всем под силу такие расходы.

По данным Уральской палаты недвижимости, сегодня средняя стоимость вторичного жилья в Екатеринбурге составляет 58 164 рубля за "квадрат", первичного - 51 800 рублей. Не исключено, что к 2015 году, вопреки обещаниям кремлевских небожителей, жилье станет еще более дорогим и призрачным.

Мария Трускова