Будущее Екатеринбурга: назад в трущобы

29.06.2010 — Аналитика

Новое - хорошо забытое ветхое

В стратегическом плане развития Екатеринбурга появилась отдельная программа. По словам вице-мэра Владимира Крицкого, предполагается до 2020 года реконструировать старые дома общей площадью около 2 миллионов квадратных метров.

"У нас есть целые районы, которые застраивались домами массовой серии. Их нормативный срок службы - 50-70 лет, то есть он истекает через 10-20 лет. С ними нужно что-то делать. Просто сносить мы не можем - у города нет средств на расселение такого количества жителей", - заявил В.Крицкий.

Чиновники ожидают, что основным спонсором проекта выступят частные инвесторы, плюс город внесет свою лепту: муниципалитет владеет до 15% площадей в подобных домах. Однако мнение самих екатеринбуржцев, как водится, власти не учли - вряд ли найдутся желающие купить жилье в мансардах дышащих на ладан построек, и этому есть веские основания.

Хрущевки - панельные трех-пятиэтажные дома, массово сооружавшиеся в СССР во время правления Никиты Хрущева. В народе их называли "хрущобами" (производное от "трущобы"), так как качество жилья оставляло желать лучшего.

Квартиры в таких домах имеют совмещенный санузел, слабую звукоизоляцию, тонкие панельные стены плохо удерживают тепло (зимой холодно, летом жарко). По задумке тогдашних советских лидеров часть зданий строилась, как временное жилье. Срок эксплуатации хрущевок по плану - 50 лет, но, судя по настрою властей, в Екатеринбурге они отслужат как минимум век.

Специалисты единогласно заявляют: жить в хрущевках опасно для здоровья. Как сообщила инженер-эколог ООО "Инженерно-проектный центр 16" Виктория Штельмах, стройматериалы, которые применялись при возведении таких домов, содержат высокую концентрацию вредного для здоровья асбеста. "На мой взгляд, предпочтительнее развивать строительство зданий из более безопасных видов материалов, которых сейчас великое множество, чем реконструировать опасные дома", - считает В.Штельмах.

На чужих ошибках не учатся

Уральские эксперты считают, что новая идея мэрии обречена на провал, так как инвесторы вряд ли согласятся вкладывать деньги в заведомо убыточное дело. Факт, что затраты на реконструкцию хрущевок огромны, уже доказан. 

В Екатеринбурге в 90-е годы на улице Белореченской был реализован пилотный проект достройки мансардными этажами подобного здания. Тогда мэрия воодушевилась опытом Франции, где заброшенные пятиэтажки модернизировали и превращали в приличные дома эконом-класса. Однако в уральской столице работы изрядно затянулись из-за нехватки денег. В итоге реконструкцию завершили, но с помощью средств самих жильцов, которые устали жить на стройплощадке. После этого в течение 10 лет в городе не решались на подобные прожекты.

Не урок для городских властей и опыт Москвы и Санкт-Петербурга, где реконструкцию хрущевок сочли невыгодной.

"В городе на Неве был взят ориентир на капремонт таких домов и их достройку, но развития эта идея не получила. В Москве же панельные хрущевки активно сносят и возводят на их месте высотки. Впоследствии люди из предоставленного им временного жилья переезжают в новые квартиры, а оставшиеся площади продаются, что приносит прибыль застройщикам", - рассказывает заместитель директора Союза строителей Свердловской области Анатолий Васильев.

Отметим, что в Екатеринбурге, в отличие от Москвы, переселить жильцов будет попросту некуда. В городе есть маневренный фонд, но сомнительно, что у людей хватит терпения провести во времянках больше пары дней. Жильцы старинного дома на Розы Люксембург, 8/10, обрушившегося в Екатеринбурге в августе 2009 года, иначе как "конурой" предоставленное им мэрией временное жилье не называют: перебои с электричеством, отсутствие воды, антисанитарные условия. В итоге большая часть "переселенцев" сбежала к друзьям и родственникам.

Впрочем, учитывая судьбу проекта на Белореченской, скорее всего, вопрос о переселении даже не будет подниматься. Реконструкцию могут проводить в присутствии жильцов, а значит, им, в лучшем случае, придется терпеть шум и обилие строительного мусора. В худшем - работы рискуют завершиться трагедией: ветхие строения не выдержат дополнительной нагрузки и рухнут.

"Нужно очень внимательно относиться к вопросу реконструкции хрущевок. Теоретически, конечно, надстройка возможна, но следует индивидуально подходить к каждому дому. Если здание стоит в бывшей пойме реки, фундамент может не выдержать нагрузки дополнительными этажами. Если дом на скале - это проще. Но в любом случае придется менять все трубы, так как проведенные коммуникации рассчитаны на уже существующий дом и до верхних этажей тепло и вода просто не будут доходить. На мой взгляд, лучше возводить новое жилье. Сейчас уже никто не построит кухню площадью 6 метров, а в хрущевке, как её ни модернизируй, больше не сделаешь", - отмечает А.Васильев.

"Хрущевские" вложения, или Кому это надо?

Самая затратная статья при достройке хрущевок - проведение коммуникаций. Никто из опрошенных "РусБизнесНьюс" экспертов не смог подсчитать сумму необходимых вложений, однако все уверены, что расходы огромны. Учитывая, что при строительстве обычного коттеджа прокладка 250 метров газовой магистрали обходится в среднем в 700 тысяч рублей, а 10-метрового водовода - в 130 тысяч, то тут речь идет о десятках миллионов. Кроме того, придется потратиться на утепление фасадов, укрепление стен и фундамента.

"Основная проблема хрущевок в том, что из-за истекшего "срока годности" они расходятся по швам. Поэтому, прежде чем достраивать, нужно делать капитальный ремонт дома. Чтобы реконструировать и достроить такие здания, нужны очень большие затраты, в которых, на мой взгляд, нет смысла, - уверен депутат Екатеринбургской городской думы Максим Петлин. - К тому же, хрущевки морально устарели. А достроенные на них этажи будут смотреться смешно. Я считаю, что городские власти должны ориентироваться на массовое строительство нового жилья эконом-класса. Если у нас будут продаваться квартиры вдвое дешевле - по цене 15-20 тысяч рублей за квадратный метр, а ипотека станет доступной, люди начнут переселяться из хрущевок, то есть проблема решится сама собой".

Не уверены в рентабельности идеи и строители. "Расходы будут зависеть от проектного решения. Есть европейская практика надстройки домов, когда возводят дорогую недвижимость, пентхаусы, но там совершенно другая среда. В той же Вене, в центральной части, внутри Рингштрассе, это оправданно, и это отнюдь не дешевые решения - на верхних этажах строится элитная недвижимость, - отмечает генеральный директор управляющей компании "ПРЕД-Групп" Геннадий Черных. - В Екатеринбурге такое возможно в историческом центре города, на проспекте Ленина, например. Но затраты по надстройке этажа иногда могут превышать стоимость квадратного метра в строящемся доме и не факт, что они себя оправдают".

Заместитель генерального директора "Ренова-СтройГруп-Академическое" Кирилл Ляшенко также считает, что возводить новое жилье более выгодно. Построенные по последним технологиям дома будут более комфортными, чем старые, с изношенными коммуникациями.

Эксперты не уверены, что горожане согласятся приобретать "мандсардные" квартиры. "Сомневаюсь, что кто-то захочет инвестировать деньги в старые дома, которые неизвестно сколько продержатся, даже если поменять их оболочку. В 60-е годы строительные нормы были другие, сейчас появились новые стандарты. Застройщикам выгоднее возводить новые дома, чем инвестировать огромные деньги в достройку старых, которые не будут продаваться", - полагает генеральный директор инвестиционной компании "Благодать Секьюритиз" Всеволод Чащин.

Таким образом, пока "трущобное" будущее остается в Екатеринбурге под вопросом. Если мэрия не найдет инвестора для воплощения новой идеи, можно надеяться, что когда-нибудь на месте хрущевок появятся современные дома.

Мария Трускова