Русский дом обмана

16.08.2010 — Аналитика

"Однодольщики.ру", объединяйтесь!

Сегодня в России нет ни одного крупного города, в котором бы не проходили митинги и пикеты обманутых дольщиков. Однако зачастую крик души таких граждан остается безответным - ни власти, ни правоохранители не могут или не хотят им помочь. Весной 2010 года во Всемирной паутине появился ресурс "Однодольщики.ру". Он действует по типу популярной соцсети "Одноклассники.ру", однако здесь общаются не бывшие школяры, а объединившиеся против жилищного произвола дольщики. На данный момент на сайте зарегистрировано почти 1 400 человек. По оценкам создателей портала, число пострадавших семей в стране вскоре может достигнуть 500 тысяч. Пока официально известно о 20 тысячах обманутых соинвесторов. Точно посчитать количество таких граждан невозможно, так как большинство россиян не обращаются за защитой в общественные организации или к чиновникам, не видя в этом смысла.

Как сообщил "РусБизнесНьюс" председатель Свердловского регионального отделения "Союза заемщиков и вкладчиков России" Дмитрий Нисковских, на Среднем Урале насчитывается более 2 000 человек, вложивших средства в возведение жилья, но так и не получивших его. При этом 700 из них фактически не имеют шансов вернуть хотя бы часть своих денег. 

"Строим, живем, помогаем", или Как обобрать дольщика

Схемы мошенничества, действующие сегодня в Екатеринбурге и его окрестностях, разнообразны. Некоторые застройщики банально собирают с граждан деньги, огораживают для вида стройплощадку забором, а через какое-то время инициируют банкротство и исчезают. Какие-то компании пытаются продать одну квартиру сразу нескольким семьям. Но есть организации, проявляющие чудеса фантазии.

Так, руководитель Уральской инвестиционно-строительной корпорации (УИСК) Вячеслав Борисов создал целую финансовую пирамиду. Он активно рекламировал социально-экономическую программу "Строим, Живем, Помогаем", однако название полностью противоречило ее сути. 

В "проекте" приняли участие ряд организаций, как фиктивных, так и реально существующих. Они объединились в УИСК, активно призывая граждан вкладывать средства в строительство жилья. Квартиры предлагалось приобрести в кредит, на срок до 30 лет под небольшие проценты (от 2 до 12% годовых). Заключив договор, клиент должен был внести 30% от стоимости жилья, а также заплатить вступительный и членский взносы. После этого ему выдавалась фиктивная сберегательная книжка, в которой было зафиксировано, что клиенту выдан кредит. На самом же деле  средства заемщику не поступали ни по наличному, ни по безналичному расчету. В 2003-2005 годах недобросовестным застройщиком было обмануто более 1 000 человек в нескольких регионах РФ, в том числе в Свердловской и Курганской областях, а суммарный ущерб превысил 50 миллиардов рублей. 

После того как махинации вскрылись, В.Борисова приговорили к 7 годам лишения свободы, однако ограбленным дольщикам от этого не легче - они до сих пор не могут вернуть свои деньги. Как сообщил Д.Нисковских, часть граждан приняла участие в жилищной программе, софинансируемой региональным бюджетом, и приобрела новое жилье по льготной цене. Но большинство пострадавших вложили в УИСК последние деньги - купить квартиру даже по стоимости ниже рыночной им оказалось не под силу.

Сейчас в Екатеринбурге разворачивается еще одна широкомасштабная строительная афера. В 2003 году ООО "СПЭК" приступило к строительству высотки на улице Хохрякова. Все права на земельный участок и возведение здания компания сохранила за собой, а привлекать средства дольщиков доверила ЗАО "Новый Град". Между организациями был заключен соответствующий договор. В 2007 году стороны подписали дополнительное соглашение, согласно которому "Новый Град" обязался привлечь допфинансирование для строительства здания в размере 85 миллионов рублей. Однако это обязательство компания не выполнила, и договор был расторгнут.

С этого момента и начались беды дольщиков. 12 марта 2010 года Арбитражный суд Свердловской области принял беспрецедентное решение - договор между "СПЭК" и "Новый Град" был признан незаключенным. Сделки по купле-продаже квартир и офисных помещений в этом здании, совершенные "Новым градом", признаны незаконными. Судебное решение возымело эффект разорвавшейся бомбы - ООО "СПЭК" начало выселять жильцов из квартир, а предпринимателей - из офисных помещений. Их собственность застройщик решил перепродать. В квартирах тех, кто не хочет выезжать добровольно, отключают электричество. Многих жильцов лишили парковочных мест, которые они приобрели вместе с квартирой.

С руководителя "Нового Града" Юрия Репеты спросить пока нечего: он отбывает наказание за попытку искусственно обанкротить другую свою организацию - ООО "Гидроспецстрой" - с целью невозвращения средств кредиторам. Предпринимателя приговорили к двум с половиной годам лишения свободы. Кроме того, и сама компания "Новый Град" сейчас проходит процедуру банкротства. 

По мнению экспертов, вся афера была продумана заранее, и эти банкротства были спланированы еще в начале строительства. Неслучайно в учредителях ООО "СПЭК" числились компании "Новый Град" и "Гидроспецстрой". Также в руководителях предприятия значится Евгений Репета - сын Юрия Репеты.

Обман в законе

Ряды обманутых дольщиков множатся и из-за особенностей российского законодательства. Сегодня федеральный закон обязывает предоставлять участки земли под застройку путем проведения конкурсов, однако многие строительные компании получили разрешение на возведение жилья от городских властей раньше.

"В результате получилось, что застройщик собрал деньги с граждан, вложил их в оформление проектной документации, вырыл котлован, а потом вдруг выяснилось, что он не имел право вести работы на этом участке, так как не участвовал в конкурсе. Кто здесь мошенник? Застройщик не мог предсказать такого исхода - как правило, администрации города доверяют. С другой стороны, и чиновников к ответу призвать сложно. По идее, тут убытки гражданам должны возмещать и строители, и власти, однако в России пока не зафиксировано подобных случаев восстановления справедливости", - пояснил Д.Нисковских.

Кроме того, сегодня на законодательном уровне отсутствуют требования к минимальному уставному капиталу строительных компаний. Порой его размера может не хватить даже на то, чтобы в случае банкротства возместить ущерб 2-3 дольщикам. Продажа имущества организации, как правило, тоже не покрывает убытки частных соинвесторов - очень часто у застройщика нечего изъять, кроме пары компьютеров, - офис и технику многие арендуют. 

Эксперты отмечают, что и другие аспекты "строительного" законодательства необходимо подкорректировать.

"До сих пор мы встречаемся с практикой двойных продаж. Закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов" 2004 года позволял применять всевозможные схемы продажи жилья: с участием жилищно-накопительных и жилищно-строительных кооперативов, паевых инвестиционных фондов, использовать жилищные сертификаты и векселя. Затем требования закона ужесточились - и теперь запрещены любые формы привлечения средств, кроме долевого строительства. Я уверен, юристы уже знают пути обхода этой нормы, стараясь сопоставить требования закона и интересы бизнеса", - рассказывает управляющий партнер юридической компании Vinder Law Office Артем Абрамов.

Однако эксперты строительной отрасли считают, что застройщики вовсе не хотят нажиться на гражданах. "Причина большого количества обманутых дольщиков не в том, что среди строителей много мошенников. Проблема - в структуре бизнеса и структуре потребительского спроса. Долевое строительство появилось, поскольку покупатели далеко не всегда могут сразу приобрести квартиры. Но и у участников строительного рынка нет средств, чтобы построить дом, а потом эти квартиры продавать, что было бы наименее рисковым вариантом для всех сторон. Поэтому застройщики вынуждены прибегать к подобным схемам софинансирования строительства", - считает генеральный директор УК "R.management" Алексей Мальцев.

Он подчеркнул, что сегодня в России нет адекватных механизмов аккумулирования средств для финансирования строительства. Застройщикам не выгодно брать кредиты под 11-15% годовых, а если это и происходит, то это бремя перекладывается на цену и покупатель переплачивает 20-30%. 

"В ситуации с обманутыми дольщиками я не склонен искать "теорию заговора" и уличать застройщиков - такова ситуация на рынке. Следовательно, и застройщику, и инвестору, и покупателю приходится делить риски, и в результате получается то, что получается. Избежать этого можно, когда застройщик будет строить на свои деньги и продавать готовое жилье. Можно ужесточать ответственность, но долевое строительство изначально предполагает разделение рисков между всеми сторонами", - отмечает А.Мальцев.

Между тем эксперты рынка утверждают, что сейчас банки не готовы предоставлять застройщикам более дешевые кредиты, так как риск невозврата займов достаточно велик - многие компании, к примеру, не пережили кризис и обанкротились. Поэтому пока единственный выход - установить контроль за деятельностью "долевых" строителей. Сейчас за финансовым положением застройщиков не следит никто. Предполагалось, что контролировать их будут введенные с 2010 года саморегулируемые организации, куда обязана вступить каждая строительная компания, иначе ее деятельность будет запрещена. Однако на практике все оказалось иначе. "СРО не имеет полномочий контролировать финансовую деятельность своих членов. Она занимается только техническими вопросами. Если, к примеру, компания строит с нарушением технологий, она может быть изгнана с рынка", - пояснил "РусБизнесНьюс" руководитель Союза предприятий стройиндустрии Свердловской области Юрий Чумерин.

Региональные и городские власти также не имеют влияния на строителей, более того, они готовы закрыть глаза на всевозможные нарушения, если компания принадлежит родственникам кого-либо из градоначальников. Яркий пример тому - екатеринбургский "Атомстройкомплекс", соучредителем которого является сын главы города Станислав Чернецкий. Во-первых, организации разрешили, в нарушение всех законов, возвести многоэтажки вблизи источника повышенной опасности - автозаправки. Не так давно на ней произошла серия взрывов, только по счастливой случайности никто не пострадал. Во-вторых, переезжая в дома, построенные "Атомстройкомплексом", екатеринбуржцы приходят в ужас - через год после возведения на стенах здания зачастую образуются трещины, в квартирах установлены окна низкого качества, вентиляция оставляет желать лучшего.

Чудес не бывает!

Таким образом, в сегодняшних  российских условиях нереально сделать строительный рынок прозрачным и защитить от обмана потенциальных дольщиков. Эксперты советуют уральцам обращаться в проверенные компании, запрашивать справки из Росреестра о том, что покупаемая квартира не продана кому-то еще. "Если человек уже оказался в разряде обманутых дольщиков, необходимо попытаться вернуть деньги, обращаться в правоохранительные органы, к юристам, в Союз заемщиков и вкладчиков России - мы попытаемся оказать юридическую и правовую поддержку пострадавшим", - заверяет Д.Нисковских.

Но в любом случае возместить убытки будет крайне непросто, а зачастую и вовсе невозможно. Как заявил "РусБизнесНьюс" министр строительства Свердловской области Михаил Жеребцов, процесс может занять годы. "Схема такова: мы снимаем арест, наложенный, к примеру, на фундамент, чтобы зарегистрировать дольщиков. Затем ищем инвестора, который завершит работы. Но, как правило, быстро найти нового застройщика не удается - чудес не бывает", - комментирует он.

Ситуация дошла до того, что обманутые соинвесторы решили провести всероссийский референдум. Члены интернет-ресурса "Однодольщики.ру" намерены добиваться финансовой помощи из федерального бюджета, а также создания "единой следственной группы" при Следственном комитете при Прокуратуре РФ для эффективного расследования уголовных дел и розыска похищенных застройщиками средств. 

Чтобы провести референдум, необходимо собрать 2 миллиона подписей. "Однодольщики" считают, что это реально. "У каждого обманутого есть друзья, родственники, коллеги, которые сочувствуют и недоумевают, как такое могло случиться. Поэтому собрать подписи - это реально", - отмечается на портале. Удастся ли россиянам хотя бы через несколько лет преодолеть строительный беспредел, покажет время.

Мария Трускова