Тонкие настройки строительного Екатеринбурга

СВЕРДЛОВСКАЯ ОБЛАСТЬ

Екатеринбург за последние несколько лет стал барометром строительного рынка России. Город уверенно входит в десятку мегаполисов, на которые приходится половина новостроек страны.

Тревожный вкус победы

По объему строящегося жилья (около 4,4 миллиона "квадратов") и количеству сделок в рамках договоров долевого участия Екатеринбург в 2022 году вышел на 4-е место, а по продажам квартир на душу населения даже обгоняет Москву и Санкт-Петербург, сообщил руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Михаил Хорьков.

При этом цена квадратного метра умеренная, что, во-первых, привлекает покупателей из других городов (соответственно, растет "человеческий капитал" Екатеринбурга), а во-вторых, увеличивает пул застройщиков за счет иногородних компаний.

"Прямых договоренностей у администрации города с этими инвесторами нет, но мы видим, что интерес проявляется, много федеральных компаний уже зашли (в том числе ПИК, "Эталон", "Страна-Девелопмент". – Прим. ред.), многие планируют зайти. Это конкуренция, и чем больше будет федеральных игроков, тем выше будет уровень и качество для потребителя", - уверен вице-мэр Екатеринбурга Рустам Галямов.

"Екатеринбург стабильно движется, это придает уверенности, - отмечает заместитель гендиректора "Форум-групп" Сергей Мямин. - Рынок разнообразен, в том числе поэтому возникает стабильность. Но успех зависит от федеральных программ в части ипотеки и от макроэкономики".

И все же есть тревожные звоночки. Один из них – рост непроданных квартир в екатеринбургских новостройках. Перед Новым годом было 42 тысячи лотов, к февралю "неликвид" удалось сократить до 40 тысяч.

 

"В самом факте непроданных квартир ничего плохого нет, например, для покупателей это большой плюс, – отметил в ходе круглого стола "Рынок недвижимости 2023: тренды и прогнозы" Михаил Хорьков. – Но из 40 тысяч квартир сданными в эксплуатацию были только 4 200 (остальные в стадии строительства. – Прим. ред.). Если этот рост продолжится, мы увидим замедление инвестиций в следующие очереди строящихся проектов".

По оценке директора компании PRINZIP Геннадия Черных, в данный момент объем этого "склада" превышает 590 тысяч "квадратов" (треть от всего построенного в 2022 году жилья): "Возможно, критический объем склада будет к 2024 или 2025 году, но в определенных локациях. Это пассив для всех девелоперов, и мы снижаем цену и начинаем его распродавать, как только видим, что для нас это становится критично".

Деньги – в студию

Из 67 новостроек, запланированных к сдаче в 2023 году, только 15 являются абсолютными "новичками" на строительной карте города, остальной объем – вторые и третьи очереди уже существующих жилых комплексов. По итогам текущего года в пересчете на квадратные метры будет сдано примерно столько же, сколько и в 2022 году (то есть свыше 1,5 миллиона "квадратов"), уверен Рустам Галямов. В планах – начало освоения не менее пяти новых площадок комплексного развития территории (КРТ).

 

Судя по этой диаграмме, 60% сделок в Екатеринбурге в прошлом году приходилось на студии и "однушки". Диаграмма: telegram-канал REBURG

Согласно данным telegram-канала REBURG, в объеме сделок по количеству квартир в прошлом году почти 60% занимали студии и однокомнатные квартиры. В данный момент, по словам руководителя компании "ЛСР. Недвижимость-Урал" Владимира Крицкого, объем малометражек – порядка 75%.

По его мнению, ситуация объясняется как снижением покупательной способности населения, так и стремлением приобрести жилье для детей, чтобы те, когда вырастут, имели возможность строить свою жизнь на отдельной (пусть и не очень большой) жилплощади. А, как заверил президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников, "точка баланса найдена, 13-ти и 20-метровые квартиры Екатеринбург если и ждут, то в очень ограниченном количестве".

Охранная грамота

В строительной стратегии городской администрацией выбраны вполне четкие ориентиры. Один из них – борьба с точечной застройкой, в том числе путем "блокирования" участков в центре Екатеринбурга. Речь, среди прочего, о землях внутри жилых кварталов, где еще с советских времен располагались станции АТС. Сегодня надобность в них практически отпала, чем попытались воспользоваться некоторые "особо ушлые" девелоперы.

 

Рустам Галямов

Мы за последние полгода 15–20 таких территорий блокировали, – рассказал Рустам Галямов. – Они по правилам землепользования и застройки имели зону Ж-5 (многоэтажное жилищное строительство. – Прим. ред.), а мы их перевели в спецзону, где может быть только АТС. Эту работу продолжаем вести, чтобы не было спорных ситуаций".

Список рисков "встройки" обширен: от нарушения инсоляции в соседних домах до транспортного коллапса на прилегающих магистралях. Свежий пример – проект 30-этажной гостиницы с полуофициальным названием "Радиус-2" в квартале улиц Малышева – Радищева – Вайнера – 8 Марта. Это "пятачок" площадью 0,22 гектара, нормальных проездов к высотке не продумано, подземный паркинг на 39 мест. Мэрия в начале февраля перевела участок в "сверхплотную" подзону. По словам вице-мэра, это нужно, чтобы ограничить девелопера в градостроительных "фантазиях".

 

Некоторым новостройкам срочно требуется дополнительный паркинг – иначе ближайшие кварталы ждет транспортный коллапс

"Например, на территории компании ПИК на проспекте Космонавтов подзона повышенной плотности была определена, потому что они эту территорию пытались сдвинуть со своей земли на муниципальную. Мы по сути заблокировали территорию, обозначили, что здесь будет только школа, а на другом участке установили зону Ц-3 (транспортная инфраструктура) – тем самым там будет только паркинг", – объяснил вице-мэр.

 

Уместен ли высотный хай-тек в квартале исторической застройки, теперь снова будет решать муниципалитет

Рустам Галямов напоминает, что в конце 2022 года в Градкодекс РФ был внесен пункт, обязывающий застройщика при строительстве в зоне с "повышенными требованиями" согласовывать облик здания в органах местной власти:

Сейчас готовится постановление правительства, в котором будет разработан регламент такого согласования. Мы эту работу тоже начинаем, определяем территории, которые будут подлежать согласованию, и, к примеру, территория "Радиуса-2" в этот перечень, скорее всего, попадет".

В 2020 году в Екатеринбурге уже пытались ввести обязательное согласование архитектурного облика новостроек с муниципальной властью. Застройщики тогда взбунтовались и потребовали отменить "фасадный абсурд", который, по их словам, серьезно тормозит начало стройки. Пункт об обязательном согласовании был изъят из Правил землепользования и застройки.

Член комиссии по разработке ПЗиЗ, архитектор Сергей Санок подчеркивает, что повышенные требования к архитектурному облику новостроек предусмотрены федеральным законодательством, когда они соседствуют с памятниками истории и архитектуры. Так что, если эта мера сработает, Екатеринбург может получить к 300-летнему юбилею царский подарок: защиту исторических кварталов от сомнительных высотных проектов.

Евгений СУСОРОВ