В Екатеринбурге не будет окраин?

СВЕРДЛОВСКАЯ ОБЛАСТЬ

Современный город-миллионник ассоциируется с высотными домами, современными автострадами, благоустроенными парками, развитой социальной инфраструктурой. Но на окраинах все еще есть районы с обилием ветхого и аварийного жилья.  В Екатеринбурге к таким территориям смело можно отнести Изоплит и Большеконный полуостров. 

Власти мегаполиса нацелены на использование этих резервов развития. Благодаря предложениям мастерской Генплана и политической воле окраины должны стать привлекательными для инвесторов.  

Руины славы трудовой

Где в Екатеринбурге находится Изоплит, знает далеко не каждый. А ведь место "козырное" - озеро Шарташ под боком! В 30-х годах ХХ века там было решено построить завод по изготовлению изоляционных торфяных плит, позже вокруг предприятия вырос крупный поселок с собственным совхозом (знаменитые "Цветы Урала"), детским санаторием, базой отдыха, поликлиникой, баней школой и детским садом.

Сегодня от  былого великолепия остались одни руины: завод закрылся еще в 60-х годах, совхоз приказал  долго жить десять лет назад. Последними "умерли" поликлиника и клуб, их кирпичные остовы теперь  прибежище для бомжей.

Многоквартирные жилые дома Изоплита (многим из них скоро исполнится 90 лет) стремительно ветшают и разваливаются. Централизованной канализации на Изоплите  нет: нечистоты скапливаются в выгребных ямах, оборудованных во дворах. Чтобы посетить врача, жители вынуждены ездить в поселок Шарташ, а ближайший полицейский участок находится  на ЖБИ.

Не менее печальная картина на Большеконном полуострове. А ведь это был во всех смыслах "город будущего". Его строительство стартовало в 20-х годах прошлого века вокруг Свердловской ГЭС, работавшей на широкореченском торфе. Сейчас в стенах ГЭС размещаются склады и офисы частных фирм, а часть инфраструктуры электростанции функционирует как распределительная подстанция "Береговая" - она питает электричеством жилфонд Большеконного и окрестные садоводческие товарищества.

Назвать жилфондом то, что  осталось от электрогородка на Большеконном, можно с очень большой натяжкой. Например, на улице Водонасосной, где расположены головные сооружения "Водоканала",  только один жилой дом относительно "свежей" постройки (1993 год), остальные возведены в 50-70-х годах. На улице Большой Конный полуостров в относительно приличном состоянии только "конструктивистская" чеытрехэтажка постройки 1939 года: там размещается участковый пункт полиции. Остальное либо неопрятного вида гаражи, либо руины. 

Буйство "самостроя"

В начале этого века аналогичная картина была характерна для многих одноэтажных окраин уральской столицы. А в 2003 году в Екатеринбурге началась реализация муниципальной стратегии развития, к делу подключился девелоперский бизнес, и бывшие "мертвые зоны" начали активно преображаться. За неполных два десятилетия  на месте бараков Широкой Речки, Мичуринского, Рудного, ВИЗа Правобережного, Вторчермета выросли многоэтажные кварталы и коттеджные поселки. 

Причем чем дальше, тем больше заход девелоперов на "камчатку" приобретает черты комплексного развития территории.  Наиболее яркие примеры — ЖК "Изумрудный Бор"  ("УГМК-Застройщик") и "Мичуринский" (Группа ЛСР).

Первый жилкомплекс расположен на северной границе Екатеринбурга. Еще  недавно  эта территория была пустошью с редкими вкраплениями частных домиков и ветхой промзоны.  Теперь это полноценный жилой микрорайон с новыми улицами и развитой коммерческой инфраструктурой, в стадии строительства - школа-трансформер на 1 100 мест. Еще один важный бонус "Изумрудного Бора" - близость к трамвайной линии "Екатеринбург-Верхняя Пышма", в создании которой также участвовали структуры УГМК. 

А в Мичуринском на юго-западной окраине города  рядом с кварталом блочных среднеэтажек несколько лет назад при участии застройщика появился крупный образовательный центр, сочетающий в себе функции школы и детского сада. И такого рода успешное сотрудничество девелоперов с муниципальной властью по решению инфраструктурных и социальных задач должно развиваться в Екатеринбурге, как говорится, "по всем фронтам".

В апреле 2022 года городские СМИ сообщили, что архитектурное бюро Archinform будет разрабатывать концепцию комплексной реновации Большеконного.  Но в Главархитектуре уральской столицы, куда "РусБизнесНьюс" направило  соответствующий запрос, эту информацию не подтвердили. При этом сейчас Мастерская генплана разрабатывает проект планировки территории района "ВИЗ-Правобережный", в состав которого входит Большеконный полуостров. 

"Данная документация в обязательном порядке будет рассмотрена в рамках процедуры проведения общественных обсуждений в соответствии с действующим законодательством", - заверили в мэрии.

Мост на Большеконный

Согласно  Генпланам развития Екатеринбурга до 2025 и 2045 годов, на территории Большеконного новая жилая застройка не планируется. Полуостров станет общественно-деловой зоной, в которой разрешено размещать объекты образования, здравоохранения, культуры, спорта, торговли и питания, культовые сооружения, коммунальную и дорожную инфраструктуру. Также через Большеконный пройдут две магистрали - автомобильная и железнодорожная: они свяжут район с Сортировкой и Заречным по проектируемому мосту через Визовский пруд.

Открываем "Стратегию развития Верх-Исетского района до 2030 года". На территории Выставочного планировочного района (в него входит Большеконный полуостров) предполагается построить детский сад и школу, новый водопровод, предприятия торговли и общественного питания.

Ветхий жилфонд будет снесен, количество жителей  уменьшится почти на 200 человек. Зато вырастет на 498 единиц число рабочих мест: судя по всему, за счет новых предприятий торговли и бизнеса. Стоит напомнить, что в мае 2022 года  компания "Баден-Баден" выкупила пляжную зону на Большеконном – так  называемый "пляж Куба". Там планируется открыть волновой бассейн и организовать прокат инвентаря для водных видов спорта. 

Еще один возможный сценарий — резервирование территории Большеконного под крупный инвестиционный проект федерального масштаба. Следует вспомнить, что, когда Екатеринбург боролся за право проведения международной выставки ЭКСПО-2025, в Большеконном планировалось разместить большой выставочный центр. Также эту территорию  "примеряли" под деревню Универсиады-2023, кампус УрФУ, конечную станцию второй очереди метрополитена. Но в итоге спортивную деревню-кампус приземлили в строящийся район Новокольцовский. 

Курс на "точку притяжения"

Какие успешные практики развития депрессивных городских окраин можно было бы   применить в Большеконном и Изоплите? С этим вопросом корреспондент "РусБизнесНьюс" обратился к руководителю АНО "Институт реформирования общественных финансов" Владимиру Климанову и одному из создателей концепции делового квартала "Екатеринбург-Сити", архитектору  Андрею Узких.

По мнению Климанова, есть немало  примеров ревитализации таких территорий либо в рамках девелоперского проекта, либо при создании новых общественных пространств. Так, район Капотни под Москвой, некогда обособленный поселок при нефтезаводе,  в 2019 году попал в программу "Мой район". Сегодня там в формате государственно-частного партнерства строятся объекты образования и здравоохранения, ведется благоустройство общественных пространств и зон отдыха, на месте бывшей свалки обустраивается парк с площадками для отдыха и пикников, спортивными зонами и 10-километровой велотрассой.

Такую детскую площадку планируют разметить в московском районе Капотня. Визуализация: stroi.mos.ru

"Я думаю, Большеконному нужна планомерная работа с территорией, некий супер-новый проект, включающий переселение аварийных домов. Возможно и рекреационное использование. В любом случае необходимо волевое решение о развитии территории и, что  немаловажно, крупный девелопер, заинтересованный в этом", - отметил собеседник агентства.

Для ревитализации любого депрессивного района необходимо сделать его точкой притяжения горожан, уверен Андрей Узких. "Большеконному логичней всего развиваться в формате рекреационной территории, поскольку он выходит к воде, - предположил архитектор. - Изоплит находится рядом с озером Шарташ, значит большую часть территории можно сделать рекреационной, разместить какие-то спортивные объекты. Там может быть и жилье, и развлекательный центр, связанный с водными видами спорта. В любом случае территория должна быть многофункциональной, а не просто построить высотки и оставить узкую полоску у воды для прогулок".

Миссия: попасть под КРТ

Итак, многоэтажное КРТ микрорайону в ближайшие годы не светит. А малоэтажное, в формате "созвездия" типовых коттеджных поселков? Такая модель два года назад широко обсуждалась с участием госкорпорации ДОМ.РФ. Насколько реально ее реализовать на Изоплите?

По мнению президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, расширять механизмы КРТ на территории, занятые аварийным и ветхим индивидуальным жильем, не просто можно, а необходимо. В том числе  потому, что на ИЖС в городах России сегодня приходится свыше 60% всего объема застроенных территорий, и в в массе своей это дома советской постройки, стремительно дрейфующие к статусу аварийного жилфонда.

"Больших" девелоперов отпугивает малый формат, при этом с высокой социальной нагрузкой. А "малые" застройщики просто не смогут в такие проекты зайти, – пояснил президент Ассоциации индивидуального жилищного строительства Максим Назаренко.- В рыночных условиях, с учетом нашей дикой конкуренции, такое КРТ будет не востребовано еще и по причине высокой стоимости.  Единственно, когда такой проект  может быть  успешен — если в такой комплексном развитии заинтересован местный, региональный или федеральный бюджет, например, для  расселения аварийного  жилья, предоставления жилья малоимущим и многодетным семьям. Только в таком случае территория имеет какой-то импульс".

А ведь это – подсказка для властей Екатеринбурга! Компактный миллионник – это одно из его преимуществ. Но город уже тесен. Рубить частный лес в том же Поповом Логу или Березовой Роще – тоже вариант не из лучших.

Надо пристально посмотреть на городские окраины – в них есть потенциал роста. На днях мэр Алексей Орлов пообещал организовать  обсуждение статус-кво Большого Екатеринбурга. Потому что складывается устойчивое впечатление, что у каждого свое видение БЕ, и надо как-то конкретизировать, куда и с чем мы движемся. Чтобы не получилось "гладко было на бумаге, да забыли про овраги", точнее, про окраины. 

Борис ЕВГЕНЬЕВ